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文.顏瓊真

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另根據觀光局的統計數據,從近十年觀光外匯收入、國人國內旅遊收入及觀光總收入來看(圖一),觀光外匯自2008年超越國人國內旅遊的花費後,一路攀升,到去年十一月底止,年貢獻高達3668億元。

國賓大飯店旗下副品牌「amba意舍」,繼2012年在西門町設立首家旅店後,緊接著在今(2015)年第二季即將開張第二家─「台北中山意舍酒店」,位址在中山北路一段,為舊商辦大樓重新拉皮改裝而成,其看中的就是觀光人潮大軍壓境所帶來的龐大商機。

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去年國外來台旅客突破九百萬人次,今年台灣在有望成為千萬觀光大國的商機下,引爆五星級飯店興建潮,另舊商辦也拉皮為新商旅,為房市注入了新生命。

薛惠珍表示,此股旅館投資風氣,來年可望因為觀光熱潮延續,仍是投資搶手標的,尤其是單一產權或部分產權集中的中古大樓,以變更用途重新整建裝修,或是直接收購既有旅館,以便在最短的時間進入市場。這類型旅館以小型平價旅館為主流,金額約在十億元上下。

薛惠珍說,不論是精品旅館或是平價旅館,其切入市場的模式多數是以舊大樓為主,有些是原有旅館轉手,有些是辦公大樓以拉皮整建方式重新打造,以利快速開業、營運,搶食市場大餅。

觀光大餅令人垂涎三尺

薛惠珍指出,目前投資人對於平價旅館投資回報率約以2.5~3%為其投資評估的門檻,而探詢對象除了前述買家外,也出現陸資旅館經營者,承租或購置均可。此外,上市建設公司也積極加入旅館經營的行列,以國泰建設為首的國泰商旅精品旅館,即承租國泰人壽舊有的辦公大樓並整建改裝,以雙品牌和逸及慕軒跨入旅館營運。

台灣邁向千萬觀光大國

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「瑞普萊坊」估價服務部副所長吳紘緒談到,每增加一百萬觀光旅客,約可創造九千至一萬一千間旅客房間,至少創造180~230億元的零售消費商機;至於自由行開放,則更將帶動休閒度假物業需求及零售、購物產業需求。

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根據了解,平價旅館大致以西門町商圈、台北站前商圈、林森北路條通商圈為主要散落點,其特色主要是「交通」動線。

國際旅客來台人數,已經連續四年以百萬人數成長,而在觀光局持續推動「觀光倍增」計畫下,預期今年的觀光人數可望突破千萬大關。

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觀光商機讓地產商也凍未條

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍指出,從近幾年的舊商辦交易可以發現,不少舊商辦經外觀「拉皮」後,變身為新型態的商旅,小而美的平價旅館正快速複製並搶占市場。

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若從去年土地交易前十大交易金額來看,總計金額約434.15億元,約占整體交易量47.92%,其中僅有一宗超過百億的成交個案,即寶豐隆地產購入國泰人壽位於敦化南路的敦南金融大樓辦公室。而位於慶城街福華二館旅館及新門町阿曼TiT商場的交易,則是拜觀光市場持續蓬勃發展之賜,深獲投資人青睞。

交通動線助漲平價商旅三大熱區

像國賓大飯店如此積極拓點的還有華泰王子大飯店、晶華酒店,另國泰集團在跨足飯店業後,也相繼開出「COZZI和逸」及「台北幕軒」兩個品牌飯店。除五星級飯店外,更有不少中小型的新商務旅店如雨後春筍般林立,當中有些是新蓋的小型商旅,但更多的是以舊商辦拉皮變身成為商務旅館,全是為了爭食觀光大餅。

另根據觀光局估計,到2017年底,將有四十七家觀光飯店興建完成,總計投資金額近千

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億元,釋出房間數達一萬二千間左右。

像《理財周刊》之前訪問過西門町商圈一位來自中壢的商旅投資業者許老闆,在西門町就已設立三個據點,他說,從捷運西門站六號出口密密麻麻的人潮,果真應驗了「人潮就是錢潮」的這句話。(文未完)

台灣的觀光大餅有多大呢?根據交通部觀光局統計,去年一至十一月來台旅客累計共895萬7797人次,與前年同期相比,成長24.21%,其中「觀光」目的旅客為646萬5598人次,成長

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32.25%,占比高達72.18%。

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至於觀光外匯收入、國人國內旅遊收入及觀光總收入,去年一至十一月共有6389億元,也就是說,不管是大賺外國旅客的外匯或是國人國民旅遊的「觀光財」,這塊大餅確實令人垂涎三尺,也難怪有這麼多業者競相投入飯店拓張市場。

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薛惠珍說,過去三、四年間,台北市與新北市總計約有一百四十億元的旅館交易量,在九宗交易個案中,售出約1020個房間數,其中低於一百房的平價旅館,約有六一.二二億元的交易量,主要集中在中正區及中山區。

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而主要客源市場、人次及與前年同期比較之成長率分別為:日本148萬3671人次(16.04%)、港澳一二四萬746人次(16.94%)、韓國47萬7429人次(55.5%)、中國大陸364萬211人次(38.2%)、美國41萬3361人次(11.38%)、新加坡31萬5683人次(3.63%)、馬來西亞38萬357人次(11.44%)、歐洲24萬4633人次(19.68%)及紐澳7萬9603人次(22.2%);其中,「觀光」目的以韓國成長70.34%最高,其次為中國大陸的49.36%,至於歐洲則成長23.52%。

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此類型標的買家多數是建設公司或投資公司,一方面著眼於營運獲利,另一方面可以出租經營,收取租金並期待未來都市更新的不動產增值效益。據估計,目前市場待售的平價旅館銷售金額約

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有五八.七五億元。
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